Statistica în evaluarea proprietăților


 
              Chestionare, notări:
 
Analiza pieței
· Principii de stabilire a conţinutului chestionarelor pentru studiul pieţei proprietăţilor  imobiliare
· Definirea, segmentarea şi delimitarea pieţei proprietăţilor imobiliare reprezintă proceduri fundamentale ale analizei de piaţă.
· Delimitarea proprietăţii cuprinde atât proprietatea respectivă, cât şi proprietăţile competitive şi complementare. 
· Astfel, analiza de piaţă combină segmentarea şi delimitarea proprietăţii.
 
Tipuri de analiză
· Pentru a realiza o anumită evaluare, evaluatorul trebuie să determine care dintre următoarele tipuri ale analizei de piaţă este cea mai adecvată pentru evaluare:
· Analiza economică de bază
· Studii de piaţă şi studii de vandabilitate
· Analiza investiţiei
· Analiza fezabilităţii
 
Studiul de vandabilitate
· Cine sunt utilizatorii finali – ex. cumpărătorii sau chiriaşii?
· Care sunt caracteristicile utilizatorilor finali aşteptaţi? (vârsta, mărimea familiei, nevoile de spaţiu, preferinţele pentru amenajări şi facilităţi)
· Utilitatea construcţiilor, fie ele propuse sau existente, satisfac necesităţile pieţei vizate?
· Care este nivelul cererii pentru proprietatea propusă pentru a fi scoasă pe piaţă?
· Câţi utilizatori finali ar dori proprietatea? (dorinţa)
· Câţi utilizatori potenţiali şi-o pot permite? (puterea efectivă de cumpărare)
· Ce parte a cererii este probabil ca proprietatea să atragă? (rata de atractivitate)
· Care este oferta de proprietăţi competitive care vor fi scoase pe piaţă?
· Câte unităţi competitive există în prezent?
· Câte unităţi competitive se află în construcţie?
· Câte unităţi competitive se află în curs de planificare?
· Care este rata de absorbţie estimată în cazul proprietăţii propuse spre a fi scoasă pe piaţă?
· Există utilizări alternative care vor determina o rentabilitate mai bună a investiţiei?
· Care sunt riscurile relative asociate cu utilizările alternative?
 
Informaţii statistice
· informatii despre TEMPO-Online
 
Aria geografică – aria de piață
· Termenul de arie de piaţă poate fi mai util decât cele de cartier sau zonă, din mai multe motive:
· Aria de piaţă este un termen mai cuprinzător, prin folosirea căruia se evită conotaţiile derutante sau negative pe care le pot avea ceilalţi doi termeni
· Aria de piaţă poate cuprinde cartiere, zone sau combinaţii ale acestor două categorii teritoriale
· Termenul de arie de piaţă se referă – mai mult decât termenii de cartier şi zonă – la un teritoriu în care locuiesc şi îşi desfăşoară activitatea participanţii la piaţa respectivă. El se mai referă şi la zonele asupra cărora se concentrează evaluatorii când analizează influenţele care se exercită asupra valorii.
 
Stabilirea ariilor de piaţă
· Diferit de zonarea istorică
· Diferit de zonarea administrativă -fiscală
· Este o zonă precisă din oraş bazată pe caracteristici clare, puternice care îi dau personalitate.
· Proprietăţile imobiliare din zona de evaluare sunt apropiate, prezintă caracteristici omogene şi se găsesc în medii similare.
· Caracteristicile care influenţează valoarea sunt importante în cadrul analizei ariei de piaţă:
  • Fizice
  • Sociale
  • Economice
  • Politice
 
Caracteristici FIZICE
Caracteristicile NATURALE
• Bariere naturale (ape, munţi, drumuri, căi ferate);
• Clima (zăpezi, vânturi);
 Calitatea şi natura subsolului;
 Riscul de mediu (inundaţii, alunecări de teren)
 
Caracteristicile fizice asociate omului:
 Forma terenului,
 Dimensiunile
 Arhitectura clădirilor
 Dimensiunile clădirilor
 Vârsta şi starea de întreţinere
 Infrastructura teritorială
 Transportul în comun
 Sistemul de comunicaţii
 Reţelele de utilitate publică
 Serviciile orăşeneşti Biserici, şcoli, spitale,
 Comerţul (exisenţă, calitate, cantitate, accesibilitate)
 
Caracteristici ECONOMICE
· Venitul mediu şi median pe gospodărie
· Venitul pe cap de locuitor
· Repartiţia veniturilor pe gospodării
· Procentajul de ocupare de către proprietari
· Nivelul chiriilor şi tendinţele chiriilor
· Nivelul valorii proprietăţilor şi tendinţele valorilor
· Gradul de neocupare la diversele categorii de proprietăţi
· Volumul de amenajări şi construcţii
 
Caracteristici sociale
· Densitatea demografică, aspect important în zonele de afaceri situate în centru şi în cartierele rezidenţiale cu blocuri de locuit tip turn.
· Nivelul de pregătire, categoriile profesionale, care sunt importante mai ales în zonele industriale sau în cele cu tehnologie de vârf.
· Media de vârstă, mai ales în cartierele de locuit
· Dimensiunea gospodăriilor
· Gradul de ocupare, inclusiv tipurile de şomaj (temporar, sezonier, cronic)
· Nivelul infracţional
· Starea de curăţenie
· Existenţa şi calitatea serviciilor şcolare, medicale, sociale, recreative, culturale şi comerciale
 
Caracteristici POLITICE
· Povara impozitului pe proprietate, comparativ cu serviciile oferite de municipalitate, în comparaţie cu alte zone din localitate
· Impozitările speciale
· Regulile privind sistematizarea, PUG, PUZ, regulamentul de urbanism
· Serviciile sanitare
· Calitatea serviciilor publice, respectiv pompierii şi poliţia, şcolile şi alte servicii publice
·  Reglementările de mediu
 
Complex de apartamente existent
· Pentru a-şi păstra valoarea în timp, un complex de apartamente existent trebuie să poată concura în mod efectiv pe piaţă.
· Rata de neocupare a proprietăţii imobiliare în cauză este un indicator al relativei sănătăţi a proprietăţii imobiliare,
· Analiza de piaţă în 6 paşi
Pasul 1. Analiza caracteristicilor proprietăţii.
Pasul 2. Delimitarea pieţei.
Pasul 3. Previziunea cererii.  
Pasul 4. Analiza ofertei competitive.
Pasul 5. Echilibrul sau analiza reziduală.  
Pasul 6. Previziunea atractivităţii proprietăţii imobiliare
 
Complex de apartamente existent 
Pasul 1. Analiza caracteristicilor proprietăţii
· Primul pas al analizei de piaţă pentru o clădire de apartamente implică o analiză preliminară a atributelor legale, fizice şi de localizare ale proprietăţii imobiliare în cauză şi ale clădirilor similare din zonele cu apartamente competitive.
· Caracteristicile importante sunt următoarele:
· Tipul şi arhitectura proprietăţii imobiliare
· Numărul, mărimea şi aranjarea apartamentelor
· Amenajările şi facilităţile (atât în cazul apartamentelor, cât şi al întregului complex)  + Parcarea
· Zonarea (în special posibilitatea de schimbare a zonării în cazul conversiei potenţiale în eventualitatea proprietăţii comune)
· Infrastructura  , Planurile urbanistice de dezvoltare
· Caracteristicile naturale şi tendinţele de utilizare a terenului . Legăturile cu angajatorii.
 
Complex de apartamente existent
Pasul 2. Delimitarea pieţei
· Aria pieţei pentru potenţialii chiriaşi este similară cu cea a potenţialilor cumpărători de locuinţe.
· Limitele ariei de piaţă, în cazul unui apartament existent, se bazează pe următoarele:
· Relaţia timp–distanţă – timpul necesar pentru a ajunge la locurile de muncă şi alte facilităţi
· Limite sociale sau politice – zona şcolilor,
· Graniţe artificiale sau naturale – artere principale de circulaţie, bariere fizice
· Localizarea locuinţelor competitive
· În plus, în acest pas, analistul investighează profilul chiriaşului (ocupaţia, nivelul venitului şi alte informaţii demografice).
 
Complex de apartamente existent
 Pasul 3. Previziunea cererii
Cererea pentru un complex existent de apartamente este prevăzută utilizându-se atât metode deductive cât şi fundamentale.
Analiza deductivă (tendinţa) a ariei de piaţă a proprietăţii imobiliare respective include investigarea următoarelor elemente:
· Tendinţele generale de creştere
· Tendinţele de construcţii rezidenţiale
· Ratele de absorbţie istorice
· Cotele reale ale chiriilor
Analiza fundamentală a cererii de apartamente, cuprind următoarele elemente:
· Populaţia curentă şi previzionată din aria de piaţă definită
· Numărul de gospodării curent şi previzionat (împărţind numărul populaţiei la mărimea medie a gospodăriei)
· Numărul de gospodării curent şi previzionat ocupate de proprietari şi al celor ocupate de chiriaşi
·  Numărul de gospodării care întrunesc sau vor întruni condiţiile de plată a chiriei lunare pentru apartamentele din proprietatea imobiliară respectivă
O corecţie aferentă neocupării de pe piaţă poate fi necesară în cazul construcţiilor propuse, dar în cazul proiectelor existente analiza se concentrează de obicei pe abilitatea proprietăţii imobiliare respective de a atrage ocuparea, astfel încât nu este necesară efectuarea nici unei corecţii.
Este posibil să fie necesare corecţii adiţionale în cazul în care cererea este în creştere, aceasta fiind generată de mobilitatea în creştere a gospodăriilor cu un venit scăzut, sau cererea este latentă, din cauza construcţiei reduse sau al costurilor financiare ridicate, care restricţionează noile construcţii.
 
Complex de apartamente existent
 Pasul 4. Analiza ofertei competitive
Oferta de apartamente competitive din aria de piaţă ia în considerare următoarele elemente:
· Proprietăţile imobiliare competitive existente
· Proprietăţile imobiliare aflate în construcţie
· Proprietăţile imobiliare pentru care au fost obţinute autorizatii de construire
· Proprietăţile imobiliare - proiecte propuse
Pentru a încheia analiza ofertei competitive, sunt comparate localizarea, vechimea şi facilităţile proprietăţii imobiliare în cauză cu cele ale proprietăţilor imobiliare competitive.
 
Complex de apartamente existent
Pasul 5. Echilibrul sau analiza reziduală. Excesul sau lipsa de apartamente pe piaţă pot fi determinate prin compararea rezultatelor analizei din pasul 3 şi 4.
Pasul 6. Previziunea atractivităţii proprietăţii imobiliare în cauză. Analiza deductivă a ariei de piaţă este revăzută cu ajutorul analizei fundamentale adiţionale pentru a afla rata de atractivitate a proprietăţii imobiliare în cauză.
Nivelul de ocupare al proprietăţii imobiliare respective poate fi comparat cu numărul estimat de apartamente ocupate de pe piaţă sau poate fi calculat segmentul de piaţă pro-rata prin împărţirea numărului total de apartamente al proprietăţii imobiliare în cauză la numărul total de apartamente de pe piaţă. În plus, pot fi comparate ratingurile proprietăţii imobiliare în cauză şi ale proprietăţilor imobiliare competitive.
În cazul în care sunt folosite mai multe forme de analiză fundamentală, pentru a calcula rata de atractivitate, concluziile rezultate trebuie să fie reconciliate.
 
Procesul de stabilire a ariilor de piaţă
-  Cunoaşterea teritoriului la pas sau cu maşina
-  Determinarea sectoarelor de influenţă
-  Descrierea ariei de piaţă
 
Regulile grupării proprietăţilor  în arii de piaţă
1. Proprietăţile sunt situate una lângă alta eventual despărţite de drumuri, căi ferate, cursuri de apă
2. Proprietăţile imobiliare sunt integral cuprinse în aria de piaţă
3. Proprietăţile sunt  situate într-un mediu similar- beneficiază de aceleaşi avantaje sau sunt supuse aceloraşi inconveniente
4. Proprietăţile prezintă aceleaşi caracteristici relative la teren şi construcţii
5. Proprietăţile au aceiaşi utilizare  reală sau probabilă.  Este vorba de marea majoritate a proprietăţilor
6. Numărul de proprietăţi cuprinse în aria de piaţă este suficent de mare  (peste 50). Este necesar un număr cât mai mare pentru a avea informaţii când piaţa este blocată.
7. Două sau mai multe grupuri de proprietăţi care nu sunt adiacente dar caracteristicile sunt identice vor fi grupate în arii de piaţă distincte
 
Descrierea ariilor de piaţă
·  Descrierea ariilor de piaţă are ca obiectiv punerea în evidenţă a principalelor elemente  care caracterizează proprietăţile din arie.
·  Existenţa descrierii structurate ajută la compararea ariilor de piaţă pentru a se putea grupa în familii de arii absolut necesare în situaţia numărului insuficient de tranzacţii
 
Familii de arii de piaţă
· În situaţia în care numărul vânzărilor este mic , pentru creşterea numărului de vânzări analizate este necesară regruparea mai multor arii de piaţă în familii de arii de piaţă
· Regruparea poate fi făcută la nivel de localitate, judeţ, regiune sau naţional în funcţie de tipul proprietăţii (centre comerciale, fabrici, etc,)
· Trebuie reţinut că exactitatea rezultatelor obţinute prin analiza datelor din familii de arii  este influenţată de procedura de regrupare
 
 
Similitudinea ariilor de piaţă
- Pentru a regrupa mai multe arii în familii este necesară analiza gradului lor de similitudine
- Multe caracteristici descriptive trebuie analizate pentru a determina gradul de similitudine.
- Este necesar să se stabilească intervale foarte restrictive pentru analiza regrupării
 
Coerenţa rezultatelor
-  Cu toată grija cu care se aleg  caracteristicile ariilor de piaţă este foarte clar că aceste caracteristici nu sunt reprezentative pentru toate ariile de piaţă
-  Trebuie să facem teste de coerenţă pentru a stabili care sunt caracteristicile ce nu sunt reprezentative.
 
Zone rezidenţiale multifamiliale
Caracteristici definitorii- În general, sunt mai multi chiriaşii, iar densitatea este mai mare decât în zonele cu locuinţe unifamiliale
Subzone:
· Clădiri înalte, chiar foarte înalte
· Apartamente în blocuri cu grădină proprie
· Case tip aliniate
· Case cu grădină
· Apartamente în proprietate comună
 
Influenţe asupra valorii
·  Accesul la locul de muncă
·  Serviciile de transport în comun ·     
·  Apropierea de spații verzi, Reputaţia cartierului ·     
·  Atmosfera între locatari, aspectul, protecţia faţă de invazia nedorită a activităţilor comerciale şi industriale (apropierea de locurile de muncă poate fi un element pozitiv în cartierele cu blocuri de locuit)    
·  Apropierea de spaţii verzi, parcuri, lacuri, râuri sau alte elemente naturale
·  Existenţa unor terenuri virane care ar putea fi construite şi care ar putea crea condiţii mai mult sau mai puţin plăcute celor care locuiesc în zonă ·     
·  Locuri de parcare pentru locatari şi oaspeţi ·     
·  Fluctuaţia chiriaşilor şi a gradului de neocupare
 
Procesul de selectare a factorilor cu o influenţă maximă
asupra valorii de piaţă a imobilului
Anchetarea experţilor (evaluatorilor practicieni) cu privire la gradul de influenţă (înalt, mediu, jos) a factorilor asupra valorii de piaţă
  Prelucrarea datelor şi aprecierea părerii majoritare
  Selectarea factorilor cu gradul de influenţă înalt şi mediu
Anchetarea experţilor cu privire la gradul de importanţă a grupului de factori în procesul determinării valorii de piaţă, precum şi importanţa factorilor în cadrul grupărilor respective
 Prelucrarea datelor şi determinarea  diapazonului de păreri
 Selectarea factorilor cu o influenţă maximă asupra valorii de piaţă
Generarea bazei de date
 Factori cu influenta maxima
 
Mihail BOJINCA,
CAAE, MA, AEF
 
_________________
 
Material prezentat la Timișoara, pe 13 iunie 2009, în Power-point și susținut verbal